Bauland in Windhoek bleibt knapp - Stadterweiterung ist "Utopie"
Erst bei der jüngsten Stadtratssitzung Ende Juli hatte Bürgermeister Matheus Shikongo davon gesprochen, dass die Stadt ihre Grenzen erweitern wolle/müsse, um mehr (Bau-)Land zur Verfügung zu stellen. Damit sollen der stetig steigende Bedarf an Wohnraum gedeckt sowie Preisspekulationen mit Grundstücken eingedämmt werden. Der Windhoeker Stadtrat werde deshalb Partnerschaften (Public Private Partnership, PPP) in die Wege leiten, "um die städtischen Grenzen zu erweitern", kündigte Shikongo an. Das Ziel sei, der "Knappheit im Wohnungswesen" entgegenzuwirken, erklärte das Stadtoberhaupt. Dazu soll auch die Regierung ins Boot geholt werden, die mit Programmen zum sozialen Wohnungsbau helfen könne, führte er aus.
Wegen geografischer Umstände könnte sich Windhoek am besten nach Norden (Brakwater) und Nordwesten ausbreiten, was bereits seit Jahren diskutiert wird. Allerdings seien die nötigen Finanzen für den Aufkauf von Land nicht vorhanden. "Die Grundstücke in Brakwater sind in Privatbesitz und müssten folglich gekauft werden - aber die Stadt hat gar nicht das Geld dafür", erklärt Stadträtin Ilme Schneider (DTA) im AZ-Gespräch. Andere mögliche Grundstücke, die zur Bebauung genutzt werden könnten, würden sich zum Beispiel zwischen Katutura und der Kernstadt sowie in Eros-Park befinden. Aber: "Das ist Regierungsgelände und da kommen wir nicht ran", so Schneider, die die aktuellen Wünsche und Vorstellungen zur Stadterweiterung deshalb schlichtweg als "Utopie" bezeichnet.
Solange keine Lösung in Sicht ist, setzen die Verantwortlichen auf Lückenschließungen im Stadtgebiet - und dabei auch auf Geschosswohnungsbau. Doch auch das ist nicht unproblematisch bzw. sehr gewöhnungsbedürftig, wie zwei aktuelle Beispiele aus der jüngsten Stadtratssitzung belegen. In der einen Beschlussvorlage ging es um die Entwicklung eines kleinen Wohnparks in Kleine Kuppe an der Chasiestraße, nahe des Einkaufsmarktes Trade Centre. Dort sollen "vier- bis sechsstöckige Wohnhäuser" entstehen.
Was in Kleine Kuppe noch weniger störend wirken würde, wurde bei einem weiteren Projekt zum Zankapfel ums Prinzip. In der Jan-Jonker-Straße/Ecke Robert-Mugabe-Avenue (Nordseite der Kreuzung, begrenzt durch Thorerstraße und Feldstraße) will ein Investor vier Grundstücke bebauen - und dabei hoch hinaus. Ein Gebäude soll ca. 18 Meter hoch sein, außerdem ist laut den Unterlagen ein Restaurant geplant. Prompt gab es Einspruch eines Nachbarn, der dadurch seinen "Blick nach Westen" versperrt sieht sowie zudem "mehr Verkehr und Lärm in diesem Gebiet" befürchtet. Eine Anwohnergemeinschaft in diesem Quartier bemängelte ebenfalls die Bauhöhe und äußerte sich skeptisch wegen des zu erwartenden Lärms durch das Restaurant. Während die Verwaltungsmitarbeiter der Planungsabteilung der Meinung sind, dass es in der Stadt "kein Recht auf freie Sicht" geben könne, konterte Stadträtin Schneider damit, dass die Sichtverhältnisse den Wert des Grundstücks entscheidend beeinflussen würden. Darüber würde man in den vergangenen Monaten immer öfter diskutieren. Im Kern gehe es darum, "die Privatsphäre zu schützen", sagte sie im AZ-Gespräch. Sehr oft würden die dehnbaren Bauvorschriften in der Form ausgenutzt, dass Bauherren, die eine Genehmigung für den Bau von Büro- und Geschäftsgebäuden bekommen haben, diese dann mehrgeschossig errichten würden, führte die Stadträtin aus.
Die Wurzel des Problems sei der ungebremste Zuzug nach Windhoek, meint die Kommunalpolitikerin. "Alle Entwicklungen finden in Windhoek statt, deshalb kommen die Menschen." Diese würden sich dann mit einfachen Hütten im Stadtgebiet niederlassen. Da es von der Regierung keine finanzielle Hilfe gebe, müsse die Stadt hiernach für adäquate Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser) sorgen.
Auch Bürgermeister Shikongo ging auf der jüngsten Stadtratssitzung auf den Handlungsbedarf ein. So habe es "verschiedene Beschwerden von Gemeinschaften in allen informellen Siedlungen" hinsichtlich mangelnder Infrastruktur gegeben, vor allem aus Havana, One Nation, Babylon und Okahandja Park. Ein Komitee befasse sich mit diesem Problem, fügte er hinzu. Als Folge des Besiedlungsdrucks erwähnte das Stadtoberhaupt auch die "unkontrollierbare Landbesetzung in Katutura, Goreangab, Khomasdal und Otjomuise" in den vergangenen Monaten.
Im aktuellen Haushaltsentwurf 2010/11 sind für die Stadtteil-Entwicklung 40,9 Millionen Namibia-Dollar vorgesehen, immerhin 11,8% des gesamten Vermögens- bzw. Investitionshaushalts (Capital Budget). "Dieses Geld fehlt an anderer Stelle", zum Beispiel für den Ankauf von Land, so Stadträtin Schneider. Und: "Über diese Dinge reden wir schon seit zehn Jahren."
Laut Faniel Maanda von der Planungsabteilung habe das Stadtgebiet Windhoek eine Ausdehnung von 64586 Hektar, wobei Brakwater eingeschlossen sei (Stand 2006). Rund 15000 Hektar davon stünden für künftige Entwicklungen (Wohn- und Gewerbenutzung) zur Verfügung. "Der Großteil der Fläche ist aber für eine Entwicklung nicht geeignet", sagte Maanda auf AZ-Nachfrage. So könnten zum Beispiel 2400 Hektar aus Gründen des Grundwasserschutzes nicht für eine Bebauung genutzt werden.
Die angespannte Situation des knappen Baulands ist durch die jüngste Versteigerung der Stadt Windhoek am 23. Juli wenigstens ein wenig entlastet worden. Dabei kamen 193 unerschlossene Grundstücke unter den Hammer. Wie groß das Interesse war, zeigt die Zahl der Interessenten: Rund 800 registrierte Käufer sind zu der Versteigerung erschienen.
Laut einer Analyse der Immobilienabteilung der First National Bank (FNB) habe die Stadt an diesem Tag einen Umsatz von 135 Millionen Namibia-Dollar gemacht, der "geschätzte Gewinn" wird mit 107,2 Millionen angegeben. Das preiswerteste Grundstück sei in Auasblick für 312 N$/m2 unter den Hammer gekommen, für das teuerste Grundstück müsse der Käufer in Dorado Park 1676 N$ pro Quadratmeter berappen. Der Vergleich der Stadtteile lässt keinen eindeutigen Schluss zu. Für Grundstücke in Auasblick rangierten die Preise zwischen 417 und 1170 N$/m2 (Durchschnitt 643 N$/m2) in Rocky Crest lag der Durchschnitt bei 843 N$/m2 und in Kleine Kuppe bei 955 N$/m2.
Nach der Auktion zeigen sich die FNB-Experten etwas skeptisch, was die Finanzierung der Grundstücke bzw. die Zins- und Tilgungsleistung der Käufer angeht. Nicht wenige von ihnen dürften sich verkalkuliert haben. Man erwarte deshalb, dass "eine beachtliche Zahl dieser Grundstücke wieder zur Versteigerung zurückkommt". Immerhin, man vertraut darauf, dass der Profit der Stadt Windhoek von 107,2 Millionen Namibia-Dollar aus der Auktion den Verkauf von städtischem Land beflügeln wird.
Zahlen & Fakten
In einer über fünf Jahre alten Berechnung der Stadt Windhoek ging man von einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 4,05 Prozent aus, der Zuzug wurde mit 11400 (2007) bis 12800 (2010) Menschen pro Jahr angegeben. Demnach sollten in diesem Jahr rund 330000 Menschen in Windhoek leben. Bürgermeister Matheus Shikongo spricht aber bereits seit Ende 2008 von rund 400000 Einwohnern der Hauptstadt. Die Hochrechnung leitet sich aus verschickten Rechnungen für städtische Dienste (derzeit ca. 80000) ab. Laut Shikongo habe sich die Einwohnerzahl somit seit der Unabhängigkeit mehr als verdreifacht, denn im Jahr 1990 habe sie noch bei 120000 Menschen gelegen.
Laut einer Statistik von 2006 lebten zu diesem Zeitpunkt die meisten Menschen im Stadtteil Katutura (ca. 66700), gefolgt von Okuryangava (53200), Wanaheda (19300), Goreangab (18000), Havana (15700) und Hakahana (8870). All diese Stadtteile brachten es auf knapp 181800 Einwohner, was 64,6 Prozent der Gesamtbevölkerung von Windhoek ausmacht.
Wegen geografischer Umstände könnte sich Windhoek am besten nach Norden (Brakwater) und Nordwesten ausbreiten, was bereits seit Jahren diskutiert wird. Allerdings seien die nötigen Finanzen für den Aufkauf von Land nicht vorhanden. "Die Grundstücke in Brakwater sind in Privatbesitz und müssten folglich gekauft werden - aber die Stadt hat gar nicht das Geld dafür", erklärt Stadträtin Ilme Schneider (DTA) im AZ-Gespräch. Andere mögliche Grundstücke, die zur Bebauung genutzt werden könnten, würden sich zum Beispiel zwischen Katutura und der Kernstadt sowie in Eros-Park befinden. Aber: "Das ist Regierungsgelände und da kommen wir nicht ran", so Schneider, die die aktuellen Wünsche und Vorstellungen zur Stadterweiterung deshalb schlichtweg als "Utopie" bezeichnet.
Solange keine Lösung in Sicht ist, setzen die Verantwortlichen auf Lückenschließungen im Stadtgebiet - und dabei auch auf Geschosswohnungsbau. Doch auch das ist nicht unproblematisch bzw. sehr gewöhnungsbedürftig, wie zwei aktuelle Beispiele aus der jüngsten Stadtratssitzung belegen. In der einen Beschlussvorlage ging es um die Entwicklung eines kleinen Wohnparks in Kleine Kuppe an der Chasiestraße, nahe des Einkaufsmarktes Trade Centre. Dort sollen "vier- bis sechsstöckige Wohnhäuser" entstehen.
Was in Kleine Kuppe noch weniger störend wirken würde, wurde bei einem weiteren Projekt zum Zankapfel ums Prinzip. In der Jan-Jonker-Straße/Ecke Robert-Mugabe-Avenue (Nordseite der Kreuzung, begrenzt durch Thorerstraße und Feldstraße) will ein Investor vier Grundstücke bebauen - und dabei hoch hinaus. Ein Gebäude soll ca. 18 Meter hoch sein, außerdem ist laut den Unterlagen ein Restaurant geplant. Prompt gab es Einspruch eines Nachbarn, der dadurch seinen "Blick nach Westen" versperrt sieht sowie zudem "mehr Verkehr und Lärm in diesem Gebiet" befürchtet. Eine Anwohnergemeinschaft in diesem Quartier bemängelte ebenfalls die Bauhöhe und äußerte sich skeptisch wegen des zu erwartenden Lärms durch das Restaurant. Während die Verwaltungsmitarbeiter der Planungsabteilung der Meinung sind, dass es in der Stadt "kein Recht auf freie Sicht" geben könne, konterte Stadträtin Schneider damit, dass die Sichtverhältnisse den Wert des Grundstücks entscheidend beeinflussen würden. Darüber würde man in den vergangenen Monaten immer öfter diskutieren. Im Kern gehe es darum, "die Privatsphäre zu schützen", sagte sie im AZ-Gespräch. Sehr oft würden die dehnbaren Bauvorschriften in der Form ausgenutzt, dass Bauherren, die eine Genehmigung für den Bau von Büro- und Geschäftsgebäuden bekommen haben, diese dann mehrgeschossig errichten würden, führte die Stadträtin aus.
Die Wurzel des Problems sei der ungebremste Zuzug nach Windhoek, meint die Kommunalpolitikerin. "Alle Entwicklungen finden in Windhoek statt, deshalb kommen die Menschen." Diese würden sich dann mit einfachen Hütten im Stadtgebiet niederlassen. Da es von der Regierung keine finanzielle Hilfe gebe, müsse die Stadt hiernach für adäquate Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser) sorgen.
Auch Bürgermeister Shikongo ging auf der jüngsten Stadtratssitzung auf den Handlungsbedarf ein. So habe es "verschiedene Beschwerden von Gemeinschaften in allen informellen Siedlungen" hinsichtlich mangelnder Infrastruktur gegeben, vor allem aus Havana, One Nation, Babylon und Okahandja Park. Ein Komitee befasse sich mit diesem Problem, fügte er hinzu. Als Folge des Besiedlungsdrucks erwähnte das Stadtoberhaupt auch die "unkontrollierbare Landbesetzung in Katutura, Goreangab, Khomasdal und Otjomuise" in den vergangenen Monaten.
Im aktuellen Haushaltsentwurf 2010/11 sind für die Stadtteil-Entwicklung 40,9 Millionen Namibia-Dollar vorgesehen, immerhin 11,8% des gesamten Vermögens- bzw. Investitionshaushalts (Capital Budget). "Dieses Geld fehlt an anderer Stelle", zum Beispiel für den Ankauf von Land, so Stadträtin Schneider. Und: "Über diese Dinge reden wir schon seit zehn Jahren."
Laut Faniel Maanda von der Planungsabteilung habe das Stadtgebiet Windhoek eine Ausdehnung von 64586 Hektar, wobei Brakwater eingeschlossen sei (Stand 2006). Rund 15000 Hektar davon stünden für künftige Entwicklungen (Wohn- und Gewerbenutzung) zur Verfügung. "Der Großteil der Fläche ist aber für eine Entwicklung nicht geeignet", sagte Maanda auf AZ-Nachfrage. So könnten zum Beispiel 2400 Hektar aus Gründen des Grundwasserschutzes nicht für eine Bebauung genutzt werden.
Die angespannte Situation des knappen Baulands ist durch die jüngste Versteigerung der Stadt Windhoek am 23. Juli wenigstens ein wenig entlastet worden. Dabei kamen 193 unerschlossene Grundstücke unter den Hammer. Wie groß das Interesse war, zeigt die Zahl der Interessenten: Rund 800 registrierte Käufer sind zu der Versteigerung erschienen.
Laut einer Analyse der Immobilienabteilung der First National Bank (FNB) habe die Stadt an diesem Tag einen Umsatz von 135 Millionen Namibia-Dollar gemacht, der "geschätzte Gewinn" wird mit 107,2 Millionen angegeben. Das preiswerteste Grundstück sei in Auasblick für 312 N$/m2 unter den Hammer gekommen, für das teuerste Grundstück müsse der Käufer in Dorado Park 1676 N$ pro Quadratmeter berappen. Der Vergleich der Stadtteile lässt keinen eindeutigen Schluss zu. Für Grundstücke in Auasblick rangierten die Preise zwischen 417 und 1170 N$/m2 (Durchschnitt 643 N$/m2) in Rocky Crest lag der Durchschnitt bei 843 N$/m2 und in Kleine Kuppe bei 955 N$/m2.
Nach der Auktion zeigen sich die FNB-Experten etwas skeptisch, was die Finanzierung der Grundstücke bzw. die Zins- und Tilgungsleistung der Käufer angeht. Nicht wenige von ihnen dürften sich verkalkuliert haben. Man erwarte deshalb, dass "eine beachtliche Zahl dieser Grundstücke wieder zur Versteigerung zurückkommt". Immerhin, man vertraut darauf, dass der Profit der Stadt Windhoek von 107,2 Millionen Namibia-Dollar aus der Auktion den Verkauf von städtischem Land beflügeln wird.
Zahlen & Fakten
In einer über fünf Jahre alten Berechnung der Stadt Windhoek ging man von einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 4,05 Prozent aus, der Zuzug wurde mit 11400 (2007) bis 12800 (2010) Menschen pro Jahr angegeben. Demnach sollten in diesem Jahr rund 330000 Menschen in Windhoek leben. Bürgermeister Matheus Shikongo spricht aber bereits seit Ende 2008 von rund 400000 Einwohnern der Hauptstadt. Die Hochrechnung leitet sich aus verschickten Rechnungen für städtische Dienste (derzeit ca. 80000) ab. Laut Shikongo habe sich die Einwohnerzahl somit seit der Unabhängigkeit mehr als verdreifacht, denn im Jahr 1990 habe sie noch bei 120000 Menschen gelegen.
Laut einer Statistik von 2006 lebten zu diesem Zeitpunkt die meisten Menschen im Stadtteil Katutura (ca. 66700), gefolgt von Okuryangava (53200), Wanaheda (19300), Goreangab (18000), Havana (15700) und Hakahana (8870). All diese Stadtteile brachten es auf knapp 181800 Einwohner, was 64,6 Prozent der Gesamtbevölkerung von Windhoek ausmacht.
Kommentar
Allgemeine Zeitung
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