Windhoeks Immobilienbranche im Wandel

Im landesweiten Durchschnitt, der alle Regionen und Marktsegmente zusammenrechnet, sind die Mietpreise am Sinken. Frans Uusiku, Spezialist für Marktforschung der First National Bank (FNB), hat kürzlich Zahlen zu den sich verändernden Immobilienpreisen offengelegt. Als am dichtesten besiedelter Wohnraum erfährt Windhoek mit 3,5 Prozent den geringsten jährlichen Rückgang an Mietpreisen im Städtevergleich in Namibia. Die größten Verluste des Landes gab es in Walvis Bay (-44,4 Prozent) und Oshakati (-33,9 Prozent). Uusiku bemerkt gegenüber der AZ, dass Städte mit starkem Mietrückgang jene sind, die große ökonomische Verluste durch die COVID-19-Pandemie erfahren haben. Deutliche Anstiege gab es hingegen in Tsumeb, Rundu und Ongwediva – mit einem jeweiligen Wachstum der Mietpreise von 35,8 Prozent, 31 Prozent und 20,2 Prozent.

Insider-Wissen

Die gebürtige Deutsche Susanne Jaspert arbeitet seit 25 Jahren als Maklerin im Stadtgebiet Windhoeks – vermehrt in den Gebieten Kleine Kuppe, Olympia, Pioniers Park, Ludwigsdorf, Avis, Klein Windhoek und Eros. Ihre Kunden sind großteils deutsche Eigentümer, die über die Vermittlung von Jaspert Immobilien vermieten wollen. Sie schätzt das aktuelle Angebot an freien Immobilien in ihrem Wirkungsbereich zum Mieten als hoch ein und bestätigt, dass pandemiebedingt ein Trend zu erkennen sei, demnach seien größere Wohnräume zum gemeinsamen Wohnen mit anderen Familienmitgliedern gefragt - wodurch kleinere Wohnungen frei würden. Diese verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnungen schlägt sich wiederum in einem leichten Mietenanstieg in diesem Segment nieder: Landesweit gab es einen durchschnittlichen Anstieg der Mietpreise (0.3 Prozent) bei Wohnflächen mit mehr als drei Schlafzimmern. Einen Wohnraum-Mangel gibt es laut Jaspert nur im Luxussegment, was für sie ein freistehendes Haus mit Garten und Pool in einer sicheren Umgebung bedeutet – es fehle an Immobilien wie diesen.

Bau-Boom vor zehn Jahren

Rückblickend, stellt Jaspert einen Boom im Wohnungsbedarf vor etwa zehn Jahren fest. Plötzlich waren kleinere Wohnungen mit ein bis zwei Schlafzimmern gefragter denn je. Infolgedessen wurden unzählige Neuentwicklungen umgesetzt, um der Nachfrage durch Zuzüge gerecht zu werden und damit ökonomischen Profit zu machen. Die Banken ermöglichten Bauprojekte zu günstigen Konventionen. Entstanden sind zum Beispiel Neubauten in der Innenstadt, in Rehoboth und Elisenheim oder Entwicklungen wie das Finkenstein Estate und Herboth's Blick. Das Ergebnis der vielen Bauprojekte sei allerdings nicht eine gedeckte Nachfrage, sondern vielmehr ein Überschuss. „Es wurde am Bedarf vorbei produziert”, meint Jaspert.

Nach dem plötzlichen Aufschwung, bei dem auch ausländische Investoren in Namibia aktiv wurden, sollte allerdings die Einstufung Namibias als Riskioland durch die hohe Staatsverschuldung dem Aufwärtstrend einen Dämpfer geben. Seit 2015 liegt jene konstant bei über 40 Prozent, 2021 beträgt sie schon rund 71 Prozent. Hinzu kamen weitere destabilisierende Faktoren wie eine wachsende Kriminalitätsrate, Dürreperioden und politische Tendenzen.

Längerfristig betrachtet, so Jaspert, würde die Stadt sicher weiter expandieren und damit den geschaffenen Wohnraum brauchen. Aktuell haben es Bauträger aber durch den ausbleibenden Wirtschaftsaufschwung schwer, manche von ihnen sind bereits insolvent. Ein prominentes Beispiel in Medienberichten ist beispielsweise Jimmey Construction unter der Leitung von Archie Graham. An die 50 Immobilienprojekte wurden in Windhoek durchgeführt, darunter sowohl Stadt- und Mehrfamilienhäuser als auch die Luxus-Wohnanlage am Weinberg sowie das gleichnamige Boutique-Hotel, bevor 2020 die Liquidation des Unternehmens im Raum stand. Graham machte die wirtschaftliche Rezession Namibias und den vorangegangenen Einbruch der Immobilienbranche für die Negativentwicklung des Unternehmens verantwortlich.

Utopische Mietpreise

Blättert man durch Immobilien-Prospekte, stößt man nicht selten auf stylische Stadthäuser oder Reihenhäuser, die bei klassischer Ausstattung und zwei Schlafzimmern monatlich gerne über 20000 N$ kosten können. Diese Preise seien allerdings kaum realistisch, meint Jaspert. „Die Preise, mit denen die Immobilien inseriert sind, sind nicht die Preise, zu denen sie vermietet werden”, sagt sie und meint damit, dass Mietpreise oft nach unten korrigiert werden, wenn nicht zeitgerecht ein neuer Mieter gefunden werde. Jaspert ergänzt, dass Investoren, die zu Bauzeiten hohe Bankverschuldungen auf sich genommen hätten, noch immer einen Kredit abzahlen müssten – was nur über lukrative Mieteingänge funktionieren könne. Sie selbst nähme Abstand von zu hoch angesetzten Preisen und anschließenden langwierigen Preisverhandlungen. Es wäre für alle Beteiligten leichter, von vornherein einen angemessenen Preis zu verlangen und dafür schnell zahlende Mieter zu sichern, anstatt eine Immobilie monatelang leer stehen zu lassen.

Eine definitive Antwort auf die Frage, welche Immobilie pauschal welche monatlichen Kosten verursachen dürfe, kann Susanne Jaspert nicht geben. Als Standard geht sie von einem doppelstöckigen Mittelklasse-Reihenhaus mit drei Schlafzimmern und kleinem Gärtchen in beispielsweise Klein Windhoek aus – hier wäre ein Standardpreis unmöbliert etwa 10000 N$. Das bedeutet nicht, dass ein modernes Stadthaus mit den üblichen zwei Schlafzimmern nicht auch bis zu 20000 N$ kosten darf, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt.

Reinfall bei Wohnungssuche

Bei Recherchearbeiten zum Wohnungsmarkt hat sich die AZ bei Wohungsbesichtigungen ein eigenes Bild geschaffen – und skurrile Erfahrungen mit einer anderen Maklerin gemacht.

Kleine Kuppe in Windhoek, ein möbliertes Haus mit zwei Schlafzimmern und einer kahlen Terrasse, Blick auf die umliegenden Reihenhäuser im exakt gleichen Stil – im Internet angepriesen für 21 500 N$ monatlich. Als die Maklerin die Eingangstür zur Besichtigung aufsperrt, ist der Preis schon gestiegen, plötzlich kostet die Immobilie 23 000 N$ im Monat. Begründung: Es gäbe so viele Interessenten für das Haus, dass der Besitzer den Preis nach oben korrigiert hätte. Wer eines der identen möblierten Nachbarhäuschen mit Pool wünscht, müsse mit 24000 N$ rechnen. Im letzten COVID-geprägten Jahr wären die Preise zwar gesunken, mittlerweile aber selbstverständlich gestiegen, erklärt die Maklerin etwas nervös. Nachbarn würden im gleichen Estate bis zu 30000 N$ für die gleiche Immobilie zahlen – demnach wäre ihr Angebot doch ein Schnäppchen, an diesem Preis sei auch nicht zu rütteln, meint sie. Das ändert sich dann aber doch rasch, als der Frau klar wird, dass die Interessenten das Haus zu diesen Konditionen nicht mieten werden. Plötzlich kommt es zu einem ganz anderen Angebot: Wie wäre es mit dem identen Nachbarhaus inklusive Pool für 21500 N$? Das Angebot wurde dennoch ausgeschlagen.

Regelwerk eingeführt

In Namibia wurde im Jahr 2015 ein „Rent Control Board” (am Ministerium für städtische und ländliche Entwicklung) eingeführt, das den Mietmarkt kontrollieren und fairer gestalten sollte, indem jährlich eine prozentuale Obergrenze der Mieteinnahmen abhängig vom Wert der Immobilie eingeführt wurde. Allerdings sind jene nur bei gewissen Standards als Einschränkungen der Vermieter-Seite zu verstehen, denn folgt man den Berechnungen, dürften Wohnangebote der Mittel- und Luxusklasse sogar zu deutlich höheren Preisen vermietet werden, als es momentan im Durchschnitt der Fall ist. Anders ist das in ärmeren Wohngegenden, wo Unterkünfte einen deutlich niedrigeren Wert haben, dementsprechend muss die Miete auch gering sein.

AZ-Tipp

Wem eine Verhandlungsstrategie komisch vorkommt oder wer Sorgen hat bei der Wahl der richtigen Vermittlungsperson, der wendet sich am besten an den namibischen Verband der Immobilienmakler (Estate Agents Board). Nur wer hier als Makler oder Maklerin gelistet ist, verfügt über die erforderliche Ausbildung und wird regelmäßig überprüft. Schon mit einem Anruf lassen sich so schlechte Erfahrungen vorbeugen.